Снимать или покупать: что происходит с рынком недвижимости в Костроме прямо сейчас

Каждый в своей жизни когда-нибудь сталкивался или столкнется с квартирным вопросом. Некоторым в этом плане очень повезло — жилье досталось в наследство, купили родители или даже удалось купить без ипотеки. Однако многим, у кого нет такой возможности, приходится задаваться вопросом: как жить отдельно? Взять ли ипотеку или снимать? Как не прогадать и не переплатить много денег в итоге? Причем это актуально не только для молодых людей, которые только начинают познавать взрослую жизнь, но и для семей с детьми, которые вынуждены жить с родителями или снимать квартиру, потому что средства не позволяют.

Журналист КТ решил с головой погрузиться в ситуацию с жильем и рассмотреть все возможные варианты, которые сейчас доступны в Костроме.

«Ипотека? Дайте две»

Ипотека — это хороший инструмент, который позволит приобрести свое жилье. В теории. В реальной жизни при ее оформлении человек сталкивается с подводными камнями и некоторыми неожиданностями.

В первую очередь, нужны личные накопления на первый взнос, который составляет от 15 — 30% и до бесконечности. Да, это очевидно, но для многих это настоящая проблема. Однако есть небольшой лайфхак от государства — материнский капитал, который можно вложить в покупку квартиры. В остальных случаях — копить, занимать, брать кредит. Самое важное: чем меньше первоначальный взнос, тем больше будет переплата по процентам.

Кстати, для некоторых это действительно секрет: свои накопления нужно обязательно хранить в банке. Не под подушкой, не в баночках-скляночках, а на счету. Сейчас, когда ЦБ поднял ключевую ставку, проценты по вкладам немного вырастут.

Дальше встает выбор — покупать квартиру в новостройке или взять вторичку. Рассмотрим оба варианта.

Льготная ипотека — огромный пузырь, который вот-вот лопнет

В 2020 году объявили беспрецедентную акцию — ипотеку под 6.5%. Это было действительно выгодно, если бы не одно «но». Льготная ипотека спровоцировала огромный спрос на квартиры. Все стали массово скупать жилье, даже если в распоряжении уже есть квартира — так сказать «про запас».

Об этом говорит статистика — за 2020 год жители Костромской области оформили около 400 кредитов по ипотеке на сумму больше 760 миллионов рублей. В целом спрос вырос на 4 процента, а сумма кредита — на 20 процентов.

Это и стало отправной точкой, когда цены на новостройки стали расти. Также сыграли роль и другие факторы в виде пандемии, увеличения цен на строительные материалы и прочие звенья цепочки, которые привели к скачку цен.

При этом цены растут буквально как на дрожжах. Например, всего за три последних месяца 2020 года квадратный метр стал дороже на 7 процентов, а его средняя стоимость была в районе 50 тысяч рублей за метр квадратный.

В реальности эти цифры еще выше. Если сейчас обратиться к известным сайтам объявлений, то можно вычислить среднюю цену на 1-комнатную квартиру в новостройке — это примерно 3-4 миллиона рублей. Да, есть варианты подешевле, за 2 миллиона рублей, но район находится в отдалении от города, что заставляет приобретать квартиру в комплекте с машиной. К месячным платежам по ипотеке прибавляем кредит на автомобиль.

Например, возьмем 2-комнатную квартиру в Фабричном районе общей площадью 56 квадратных метров. Она без внутренней отделки, полностью пустая, со всеми коммуникациями, стоимость — 3.9 миллиона рублей. Обратимся к калькулятору ипотеки, взяв льготную ставку в 6.5% и первоначальный взнос 600 тысяч рублей, куда, допустим, войдет материнский капитал или личные сбережения. Кредит берем на 20 лет.

Получается, что средний ежемесячный платеж составит почти 25 тысяч рублей — это месячная зарплата костромичей.

Также пугает сумма начисленных процентов, но такова суть ипотеки.

Может, тогда вторичку?

Вторичное жилье, безусловно, обойдется дешевле. Правда, оно тоже подорожало. Например, за последние три месяца 2020 года — на 3 процента. В среднем цены колеблются от 1.5 до 2 миллионов рублей за 1- и 2-комнатные квартиры. Есть варианты за 5-8 миллионов рублей, однако это элитные дома. Также можно найти квартиру за 650 тысяч рублей прямо в центре города, правда, ее состояние оставляет желать лучшего.

Кстати, часть квартир в центре города, которые находится в домах постройки 1917 года продают по смешным ценам в миллион рублей. Одно время их стали массово продавать, а в некоторых домах буквально за год сменились практически все хозяева. Некоторые специалисты говорят, что это тревожный звоночек.

Интересно, что вторичку можно приобрести в каждом районе города, дефицита квартир нет. Изучив всего лишь один сайт, можно увидеть, что в городе порядка 1800 объявлений о продаже квартир, а некоторые висят уже долгое время.

Для расчета возьмем 2-комнатную квартиру 42 квадратных метра в Центральной части города за 2.2 миллиона рублей. Процентная ставка в банках колеблется от 8 до 15 процентов, возьмем среднюю — 9 процентов. Первоначальный взнос — те же 600 тысяч рублей.

Ежемесячный платеж составит чуть больше 14 тысяч рублей, а итоговая стоимость квартиры — почти 3.5 миллиона рублей.

Отметим, сейчас на рынке вторичного жилья появляется все больше предложений о покупке квартир-новостроек от владельца. Причем некоторые до сих пор имеют голые стены, там никто не жил, однако цены на порядок ниже, чем от застройщика. С чем это связано — неизвестно, однако можно предположить, что хозяин не смог осилить ипотеку, поэтому продает квартиру. Любо человек успел урвать жилье по смешной цене еще несколько лет назад, а сейчас продает с процентом, который оказался ниже, чем цены от застройщика в соседних квартирах.

Кстати, еще один лайфхак для тех, у кого нет столько денег и желания платить большие деньги за квартиру. Можно купить жилье в маленьких поселках-спутниках Костромы. Там цены на квартиры в разы меньше, можно найти неплохое предложение за 600 — 700 тысяч рублей. При этом поселки находятся в 10-20 километрах от Костромы: можно купить в придачу недорогую машину и добираться до города за 15 минут. Однако перед покупкой нужно изучить, есть ли там газ, коммуникации, нормальная вода и прочие моменты. Также обязательно нужно узнать, сколько люди в конкретном доме платят за коммуналку — это актуально для покупки квартиры в любом районе и при любых условиях.

Уедем-ка в село

Кроме поселков-спутников с низкими ценами на жилье можно подыскать земельный участок, который обойдется в разы дешевле, чем покупка квартиры. Да, придется строить дом с нуля, но зато по своему плану. Главное, выбрать то место, где есть газ и все коммуникации — остальное можно построить.

Например, в черте города или в нескольких километрах от него можно найти выгодные предложения — 6 соток за 200-300 тысяч рублей. Остальные деньги придется вложить в строительство дома.

Однако есть и другой путь — найти жилье за чертой города и купить его с помощью сельской ипотеки. Она намного выгоднее — всего 2%. Не всегда застройщики предлагают деревенские домики, часто можно нарваться на хорошую квартиру или добротный дом. Сельская ипотека существенно сократит итоговую переплату, однако о жизни в центре города можно забыть. И опять же — личный автомобиль. Без него дорога до работы и обратно превратится в часовые катания на автобусах.

Таких предложений не так много, но они есть, главное — искать.

Например, возьмем дом или квартиру в сельской местности под Костромой за 3 миллиона рублей.

Первоначальный взнос — те же 600 тысяч рублей, срок кредита — 20 лет, процентная ставка 2.7%.

Ежемесячный платеж получился в районе 13 тысяч рублей, а переплата составила меньше миллиона рублей. Но сюда, как и в других случаях покупки в сельской местности, нужно плюсовать кредит за машину — примерно 5 тысяч рублей в месяц.

Снимать или не снимать? Вот в чем вопрос

Когда человек понимает, что не может позволить себе свою квартиру, остается лишь один выход — снимать. Да, можно жить с родителями, но это опять же огромный минус. Свое жилье — это свобода, пусть даже метры съемные.

Сейчас аренда жилья в Костроме — на любой вкус и кошелек. В среднем цена за квартиру колеблется в районе 10 тысяч рублей, однако в стоимость не включены коммунальные услуги.

При большом желании можно найти 1-комнатную квартиру в Центральном районе за 6-7 тысяч рублей без «коммуналки». При этом подыскать подходящий вариант можно во всех районах города.

Однако в этом варианте есть один огромный минус — часто в квартире нельзя сделать ремонт, нужно все согласовывать с хозяином, а также есть и другие мелочи, которые портят всю картину свободы. При этом есть несомненный плюс — мобильность. Переехать за пару дней? Легко.

Легко подсчитать, сколько в год уйдет на съем жилья — около 120 тысяч рублей. За 5 лет это будет 600 тысяч рублей, за десять — 1,2 миллиона рублей. Однако нужно учитывать инфляцию, которая также затрагивает рынок аренды жилья, поэтому в перспективе придется, видимо, потратить больше.

Этот вариант хорош для тех, кто копит на первоначальный взнос по ипотеке. Снять жилье подешевле, например, за 7 тысяч рублей в месяц, а все свободные деньги откладывать. 

Например, бездетной паре, которая откладывает по 20 тысяч рублей в месяц, на первоначальный взнос по ипотеке можно накопить за 2 года.

И где жить теперь?

Как говорят эксперты, цены на жилье в ближайшее время не упадут, а будут только расти. Однако некоторые считают, что ситуация стабилизируется примерно через полгода, когда льготная ипотека закончится, а спрос на жилье поутихнет. Из-за этого застройщики, считают специалисты, будут вынуждены придумывать новые уловки, чтобы люди продолжали скупать квартиры. Причем сейчас в Костроме новостройки возводят ударными темпами.

С другой стороны, тем, кто надумал купить жилье, нужно постоянно мониторить цены, изучать все предложения и откладывать деньги на первоначальный взнос. Помним — чем он больше, тем меньше переплата по ипотеке. Сейчас ожидание — возможно, самая лучшая позиция. 

Кстати, тем, кто хочет продать квартиру, аналитики советуют это делать в ближайшее время, пока есть спрос и высокие цены.